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올해 상반기가 바닥이라는 인식과 함께 금리 최고점이라는 인식이 많이 퍼지고 있습니다.

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이런 와중에 벌써 금리가 떨어지는 모습을 보여주는데, 기준금리는 올랐는데 무슨 말이냐고 생각하시는 분들도 계시겠지만 기준금리는 상승했어도 시장금리가 떨어지고 있습니다.

CD금리가 먼저 떨어졌고, 코픽스 금리도 떨어지기 시작했습니다.

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이렇게 되면 우리가 부담해야 하는 금리 자체가 더 내려오는 추세로 바뀌게 되는데, 미국의 기준금리가 아직 보합이나 하락 추세로 전환한 게 아닌데도 불구하고 우리나라는 정부가 시장에 개입하고 시장금리를 내리는 상황을 만들어 내는 중입니다.

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물론 현재 상황이 착시현상으로 끝날지 추가로 미국의 금리 추세가 전환되어 착시현상이 아닌 추세전환으로 이어질지는 앞으로를 주목해 봐야 합니다.

지금 당장의 금리만 떨어지더라도 시장에는 반전과 재상승이 생기게 되는데, 1월 30일부터 당장 특례보금자리론이 신청 접수에 들어가며, 시장금리가 내려온 상황 속에서 특례보금자리론도 금리가 내려가야 하지 않냐는 겁니다.

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4% 중후반의 금리는 현재도 카카오나 K뱅크처럼 온라인 은행에서 주택담보대출을 실행하면 적용되는 금리다 보니 굳이 9억 이하만 적용되는 특례보금자리론을 받을 필요가 있느냐 하는 겁니다.

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특히 주택 가액이 9억으로 기준을 잡아 시장에 반전을 주기는 힘들거란 의견도 많은 가운데, 오피스텔이나 생활형 숙박시설 같은 준주택은 이용 자체가 불가능합니다.

특히 소득기준이 없어 소득이 존재하지 않더라도 한도 내에서 최대한의 금액을 받을 수 있다는 것은 잘못된 생각이며, 소득기준인 DTI가 60% 적용되어 소득이 없으면 한도까지 대출받는 것은 불가능합니다.

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디딤돌도 보금자리론도 모두 소득이 기반되어야 빌릴 수 있는 것입니다.

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즉, 특례보금자리론은 기존처럼 금리상승이 이어진다면 좋아 보이지만 금리가 하락하는 현 상황에서는 DSR 적용 배제 외에는 좋아 보이는 부분이 없습니다.

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얼마 전까지만 하더라도 분명 좋은 상품이었고, 5% 초반에서 후반까지의 금리형성이 진행되어 4% 중후반에 우대금리를 적용받아 4% 초반대로 적용받으면 아주 만족할 만한 금리였는데, 사실 이 우대금리 조건도 대상에 포함되기가 어렵습니다.

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주택 가격은 6억 아래이면서 부부합산 소득 1억 이하, 그리고 생에 최초에 미분양 주택을 매입하거나 등의 부분들에 해당해야만 우대금리 적용을 모두 받을 수 있기에 사실상 3% 후반대의 금리를 적용받기는 아주 힘든 상황입니다.

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물론 저소득층이나 신혼부부들에게는 모든 우대를 적용받을 수 있기에 좋은 상품이 분명하지만 시장의 분위기를 주도하는 수요자들에게는 이제 좋아 보이지 않는다는 것입니다.

시장 상황에 따라서 한순간에 메리트가 감소한 상황인데, 결국 지금보다 더 낮아져야 합니다.

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안심전환대출도 성공하지 못한 상황에서 이번에는 그대로 둘 리 없고, 지난 정책 발표에서 말한 것처럼 시장 상황에 따라 금리도 조정할 수 있다고 하였으니 지금이라도 조금 더 금리를 내려서 출시하지 않을까 예상합니다.

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우대를 제외하고서라도 3퍼센트 후반부터 4퍼센트 초반까지 나와준다면 다시 메리트가 생깁니다.

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이때를 기회로 삼는 은행은 다시 한번 고정금리를 조금 낮춰 공포에 빠진 사람들에게 고정금리 상품을 팔아먹고 이익을 취하려고 할 것입니다.

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금융당국의 금리인하 압박으로 인해 최근 주요은행에 고정형 주택담보대출 금리들이 특례보금자리론보다 낮게 떨어진 것들이 있다고 하는데 사실 이건 극히 일부입니다.

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이것만 보고 많이 떨어졌다 생각하시면 안 되는데 그래도 현재 K뱅크나 카카오뱅크에서 주택담보대출금리를 0.34포인트 낮추어 최저 4.24로 낮추었습니다.

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그래서 소득과 집값의 제한으로 우대금리 적용을 받지 못하시는 분들은 오히려 특례보금자리론보다 온라인 은행을 이용하시는 게 더 유리하겠습니다.

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대다수의 사람들이 우대금리를 모두 적용받지 못하기에 특례대출보다 은행 고정형 주택담보대출이 더 유리해진 것인데, 일부이긴 하지만 앞으로는 점점 늘어날 것이고, 거의 비슷하거나 더 내려가 버리는 상황이 온다면 DSR 배제를 빼고는 금리경쟁력은 전혀 없어집니다.

시장의 상황에 따라 바뀔 수 있다는 발표는 분명 있었고, 1년간 한시적으로 운영되는 제도라 금리를 더 낮출 명분은 충분한데, 과연 어디까지 내릴지 아주 궁금합니다.

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이미 CD금리는 많이 내려왔고, 코픽스 금리까지 내리는 상황에서 시장에 나와있는 주택담보대출 중 최저금리 그 아래로 나와야 합니다.

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현재 특례대출을 기다리시는 분들 위주로 6억 이하 신축들이 움직이고 있는데, 입주장의 여파와 공포심 적용을 받아 저렴한 가격에 신축을 매수하려는 수요가 있고, 거래가 되는 상황입니다.

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그래서 특례대출이 효과가 있다는 것은 확실한데, 전반적인 시장의 분위기를 바꾸기에는 부족하니 앞으로 내려갈 금리에 집중하셔야겠습니다.

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그리고 금리인하가 진행되는 현 상황에서 무턱대고 고정형 대출을 실행하여 하향세를 같이 누리지 못하는 일이 없도록 시장 상황을 잘 살피셔야겠습니다.

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