대출완화 시장의 변화가 시작됩니다
드디어 추가 완화책이 발표되었습니다.
해당 완화책은 충분한 영향력을 행사할 수 있는 내용이기에 주의 깊게 살펴보셔야 하겠습니다.
지난 2022년 10월부터 시장에 많은 규제완화가 나왔는데도 불구하고 시장이 반등한다는 느낌을 주지 못하고 있는데, 23년 1월 예정이었던 대출 완화책이 12월로 당겨지면서 시장이 바뀌기 시작했습니다.
일단 규제지역이 강남 3구와 용산을 제외하고 모두 풀린 것부터 시작해서 15억 초과되는 아파트 대출도 제한이 풀렸습니다.
그리고 LTV 자체가 40퍼센트에서 50퍼센트로 10퍼센트가 증가하였습니다.
즉, 대출규제가 완화되니 12월부터 1월까지 중상급지에서 거래가 증가하는 모습을 보여주고 있습니다.
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여기에 특례 보금자리론이 나오고 나서 수도권에서 아파트와 분양권 거래가 눈에 띄는 증가율을 보였고 평소 거래량 보다 2배나 상승하였습니다.
결국 해답은 시장으로 진입하기 위해선 많은 금액이 필요하고 규제완화를 거듭해도 쉽사리 움직이지 못했는데, 이런 상황에서 대출규제를 완화하니 시장에서 힘을 받고 구매력을 올려주는 상황이 생겨났습니다.
원래 40% 밖에 대출을 받지 못했는데, 70%까지 올려놓으니 집을 구매할 수 있는 환경을 시장에 구축한 것입니다.
따라서 시장의 분위기를 바꾸는데 가장 큰 영향을 주는 것은 바로 대출완화라고 볼 수 있겠습니다.
근데 다시 또 대출완화가 발표되었습니다.
그래서 어떤 대출들이 풀리고, 시장에는 어떤 영향을 주는지 살펴보겠습니다.
이전 정권에서 거래의 씨를 말린 순간이 언제라고 생각하시나요? 저는 LTV 축소라고 생각합니다.
기존에는 비율이 70퍼센트였지만 60퍼센트로 낮추고 다시 40퍼센트로 낮추었습니다.
또한 이보다 더 큰 게 바로 DSR 적용이며, 조기 추진을 적용하여 6개월 단위로 단계가 당겨지며 거래를 할 수 없는 구조로 시장을 바꿔놓았습니다.
다주택자뿐 아니라 1주택자나 무주택자 즉, 실수요자들의 진입을 막아버린 상황이며, 15억 초과 대출금지가 나왔을 때도 시장 변화가 상당했습니다.
10억이 넘고 20억이 안되는 상급지 거래를 1년 동안 급감하게 만들었고 오히려 가격을 떨어지는 단지가 늘어났습니다.
시장을 망쳐놓은 주범이 대출이란 것을 알았으니 되돌려 놓을 것도 대출로 해석할 수 있겠습니다.
자 이제 LTV가 70퍼센트로 올라가고 규제지역은 50퍼센트까지 회복되었으니 이제는 DSR만 남았습니다.
하지만 당장은 풀리지 않을 확률이 높은데 소득만 받쳐준다면 대출은 크게 문제 되지 않는다는 말과 같습니다.
하지만 여기서 추가 대출완화가 예고가 나왔습니다.
내용 하나하나가 부동산에 큰 변화를 만들어 줄 것으로 보이는데 현재 금리 추세도 그렇도 올 하반기를 주목하셔야 하겠습니다.
우선 가장 먼저 다주택자의 주택담보대출을 허용합니다.
규제지역 즉, 강남 3구와 용산을 30퍼센트까지 허용해 주고 그 외의 지역은 60퍼센트까지 대출이 가능해집니다.
본래 다주택자는 주담대가 아예 불가능했지만 앞으로 다주택자도 담보대출이 가능해지고, 앞으로는 주택을 정리하면서 갈아타고 거래를 하기 쉬워집니다.
문제는 DSR 적용인데 이 때문에 소득이 어느 정도 받쳐주는 다주택자들이 더 쉽게 활용하겠습니다.
소득이 작은 분들은 활용하기 힘들 수 있지만 그래도 다주택자들 자체가 대출이 나온다는 것은 큰 호재라고 볼 수 있습니다.
이다음에 알려드릴 내용이 더 큰데, 지금 현재 시장을 회복하기 가장 빠른 수단이 전세가의 회복입니다.
지금과 같은 구조에서는 실수요자보다 투자수요가 더 많은 돈이 필요한 상황이기에 시장에 거래가 활발해지기 위해서는 투자자의 투자금이 늘어나야 하고 이 투자금이 전세보증금에서 나옵니다.
하지만 전세가격이 떨어지면서 시장에 현금이 돌지 않고, 주택담보대출 관련해서도 특례 보금자리론이 출시된 만큼 저금리가 적용되는 고정금리형 전세대출 상품을 만들겠다는 발표를 하였습니다.
일정은 이번 상반기 중이라고 생각되며, 전세수요가 줄어든 상황에서 월세로 수요가 이동했는데 다시 한번 전세로 수요를 불러올 수 있겠습니다.
전세가격은 충분히 떨어졌고 금리도 시장금리를 억지로 내려놨는데 여기서 더 낮게 적용받는 전세대출이 나온다면 시장 상황이 바뀝니다.
여기서 우리가 주목해야 할 것은 바로 은행의 고정금리 상품인데, 슬슬 은행권에 현재 이율보다 더 저렴한 고정금리 대출상품이 나옵니다.
이게 어떤 걸 뜻하냐면 앞으로 금리가 내려갈 확률이 높으니 미리 고정금리로 수익을 확보하기 위한 움직임입니다.
마지막은 전세자금대출 규제입니다.
무주택자는 규제가 없지만 1주택자는 보유한 주택가격이 일정 금액 이상의 아파트를 산다면 대출을 회수당합니다.
근데 이 규제도 이제 폐지가 될 예정입니다.
여기에 더해서 보증금반환 대출은 담보가 있는데도 불구하고 해주지 않았는데 이것도 폐지될 예정입니다.
기존에 적용되던 1주택자의 규제를 완화시키고 보증금반환 대출 한도를 폐지한다면 시장에는 좋은 바람이 불게됩니다.
이전 시장에서도 상승을 중간에 늦췄던 정책들은 모두 대출 규제였으며 대출완화가 진행되는 지금 우리는 앞으로를 준비해야 합니다.
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